Покупка по доверенности: когда это безопасно, а когда — нет

В мире недвижимости доверенность — мощный инструмент. Она позволяет третьим лицам совершать юридически значимые действия от имени собственника. Но именно в этом удобстве и кроется главный риск: если вы не проверите всё до конца, сделка может обернуться потерей денег и долгими судами. Разберёмся, когда доверенность — это норма, а когда — тревожный сигнал.

⸻

Что такое доверенность на продажу недвижимости

Доверенность — это документ, в котором собственник квартиры разрешает другому человеку (доверенному лицу) действовать от своего имени. Чаще всего она оформляется у нотариуса.

Три вида доверенности:
1. Разовая — на конкретное действие (например, продать квартиру).
2. Специальная — для регулярных действий (например, сдача в аренду).
3. Генеральная — с широкими полномочиями.

Для продажи квартиры используется нотариально удостоверенная разовая доверенность.

⸻

Когда покупка по доверенности безопасна

Есть ситуации, когда доверенность — нормальная практика:
• Собственник находится за границей или в другом городе.
• У пожилого владельца есть доверенное лицо из числа родственников.
• Продажа происходит в рамках семейной договорённости.

В этих случаях доверенность может быть безопасной, если соблюдены условия:
• Документ заверен нотариусом.
• Указаны чёткие полномочия.
• Прописывается конкретный объект недвижимости.
• Доверенность выдана не слишком давно (лучше не старше 1 года).
• Представитель предъявляет оригинал доверенности и паспорт.

⸻

Когда доверенность — повод насторожиться

Есть ряд признаков, при которых стоит отложить сделку:
1. Доверенность выдана недавно, но владелец в городе. Почему не продаёт сам?
2. В документе указаны широкие полномочия. Например, не только продать, но и получить деньги — это уже риск.
3. Собственник — пожилой человек или инвалид. Могли ли на него повлиять при оформлении?
4. Генеральная доверенность. Покупка по такой доверенности — почти всегда плохой сигнал.
5. Невозможно связаться с собственником. Его мнение вам неизвестно — это красный флаг.
6. Сделка «срочная и только сегодня». Типичная уловка мошенников.

⸻

Как проверить доверенность

Перед покупкой квартиры по доверенности:
• Проверьте подлинность доверенности через реестр нотариальных действий: reestr.notariat.ru (https://reestr.notariat.ru/)
• Убедитесь, что в доверенности указан именно тот объект недвижимости, который вам показывают.
• Проверьте личность представителя: паспорт, ИНН, контакты.
• Попросите выйти на связь с владельцем — лично или по видеосвязи.

⸻

Реальный случай: доверенность и потеря квартиры

В Москве мужчина купил квартиру у представителя, действующего по генеральной доверенности. Через год собственник умер, а наследники о продаже не знали. Суд признал доверенность недействительной (доказали, что её оформили под давлением). Покупатель остался и без квартиры, и без денег.

Вывод: даже нотариус не всегда может защитить от махинаций, если покупатель сам не проявляет осторожности.

⸻

Что обязательно включить в договор при покупке по доверенности
• Указание на факт доверенности.
• Приложение копии доверенности к договору.
• Подтверждение передачи денег по расписке.
• Условие о проверке полномочий продавца.

⸻


Покупка квартиры по доверенности — не преступление, но зона риска. Это инструмент, которым часто пользуются по уважительным причинам, но и мошенники его любят. Если продавец — не собственник, а представитель, не ленитесь перепроверить всё, связаться с владельцем, посмотреть документы и обратиться к юристу.