Прописка без права: как жильё превращается в юридическую ловушку

В России по-прежнему действует система постоянной регистрации — её чаще называют «пропиской». Хотя она не наделяет человека правом собственности, прописка даёт ему законное право пользоваться жильём. И в определённых случаях это приводит к настоящей юридической ловушке: человек прописан, а собственник не может продать, подарить или использовать квартиру по своему усмотрению.

Что даёт прописка?

Согласно статье 31 Жилищного кодекса РФ, гражданин, зарегистрированный в квартире:
• имеет право пользоваться жильём;
• может проживать в нём бессрочно (если регистрация постоянная);
• не может быть выселен без судебного решения.

Это распространяется и на частные, и на муниципальные квартиры.

Как возникает юридическая ловушка

Такая ситуация особенно часто возникает, если в квартире остаются прописанными:
• бывшие супруги;
• родственники, которых прописали временно;
• несовершеннолетние дети;
• пожилые родители или другие члены семьи, которые не хотят съезжать.

Например, мужчина купил квартиру, прописал туда брата, чтобы помочь с регистрацией. Через год брат отказывался выписываться. Суд встал на его сторону, указав, что он был вселён с согласия собственника и имеет право на проживание.

Почему это опасно

Во-первых, квартиру с прописанными посторонними сложно продать. Большинство покупателей откажется от сделки, особенно если в ней зарегистрированы дети — тогда требуется согласие органов опеки.

Во-вторых, суды защищают право пользования. Даже если у прописанного человека нет доли в собственности, суд может признать его право бессрочного проживания, особенно если были семейные отношения или устные договорённости.

В-третьих, выписать человека можно только через суд. И даже это не всегда гарантирует результат. Суд может отказать, если у человека нет другого жилья или если он давно проживает в квартире.

Что говорит судебная практика

Согласно разъяснениям Верховного суда РФ, если человек был вселён с согласия собственника и проживал в квартире длительное время, его могут признать имеющим бессрочное право пользования. Даже расторжение брака или прекращение родственных отношений не всегда является основанием для снятия с регистрационного учёта.

Что обязательно проверить перед покупкой квартиры
• Выписку из ЕГРН — показывает, кто является собственником.
• Домовую книгу или справку по форме №9 — показывает, кто зарегистрирован.

Если в квартире прописаны посторонние или несовершеннолетние, настаивайте на их выписке до заключения сделки.

Можно ли выписать человека?

Здесь всё зависит от конкретной ситуации.
Если человек прописан, но не имеет доли — его можно выписать, но только через суд.
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок — без согласия органов опеки выписать невозможно.
Если прописан бывший супруг — суд рассмотрит обстоятельства вселения, срок проживания и наличие другого жилья.
Если речь о муниципальной квартире — зарегистрированный имеет равное право на проживание.

Как защитить себя
• Не прописывайте никого без крайней необходимости.
• Если прописываете — заключайте письменное соглашение или договор аренды, в котором оговорено обязательство сняться с регистрации.
• При покупке квартиры — проводите юридическую проверку всех зарегистрированных лиц и требуйте справку об их выписке.

Вывод

Прописка — это не формальность. Она может серьёзно ограничить права собственника и привести к долгим судебным спорам. Чтобы избежать неприятностей:
• Всегда проверяйте, кто прописан в квартире;
• Не соглашайтесь на покупку до полного снятия регистрации всех посторонних;
• Работайте с юристом, если возникают сомнения.

В противном случае вы можете купить квартиру, в которой не сможете свободно распоряжаться даже своей собственностью.